Même si vous disposez d’une épargne suffisante, la faiblesse des taux d’intérêt vous incite à emprunter pour votre résidence secondaire ou votre investissement immobilier. Après tout, un prêt pour une résidence secondaire peut toujours vous procurer un avantage fiscal. Et si vous louez le bien, vous bénéficiez également d’un effet de levier sur les rendements car les intérêts du prêt sont inférieurs au rendement de votre investissement. Mais comment emprunter pour votre résidence secondaire ou votre immeuble de placement ?
1. Contracter un nouveau prêt hypothécaire
Si vous empruntez pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire comme pour une maison familiale. La demande est la même, mais les prêteurs tiennent compte d’autres critères lorsqu’il s’agit de votre résidence secondaire ou d’un bien à louer. Comme pour une première maison, vous devez fournir toutes sortes d’informations personnelles et financières au prêteur. Ils examineront donc également vos revenus, vos dépenses, votre situation professionnelle, etc.
La grande différence est qu’avec une résidence secondaire ou un immeuble de rapport, on accorde plus d’attention à votre propre contribution et à la quotité – le pourcentage du prix d’achat que vous allez emprunter. Dans le cas d’un immeuble de rapport, les banques utilisent la ligne directrice d’une quotité maximale de 80%. Vous êtes censé financer vous-même les 20 % restants et les autres coûts, tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
Un autre élément important que les prêteurs prennent en compte est le revenu locatif que vous percevez. Si vous achetez une seconde propriété, ils ne tiendront pas compte des revenus locatifs. Vous empruntez pour un immeuble de placement ? Ils tiendront ensuite compte du revenu locatif lors du traitement de votre demande de prêt. Bien sûr, vous devez être en mesure de prouver qu’il s’agit de revenus locatifs récurrents et même dans ce cas, ils ne sont souvent pas pris en compte à 100%. Après tout, en tant que propriétaire, vous avez aussi des coûts (imprévus), tels que la taxe foncière ou les frais de réparation. Même sans revenu locatif, vous devriez avoir suffisamment d’argent chaque mois pour rembourser le prêt sans problème.
2. Rétablissement de votre prêt hypothécaire actuel
Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou investir dans l’immobilier, vous ne devez pas nécessairement contracter un nouveau prêt immobilier. En théorie, vous pouvez également souscrire un nouveau capital à partir de votre prêt hypothécaire existant. Si le prêt pour votre maison familiale a déjà été remboursé pour une grande partie, vous pouvez emprunter à nouveau le montant remboursé et l’utiliser pour financer votre investissement. Le grand avantage est qu’avec une reprise de possession, vous empruntez aux taux d’intérêt actuels, qui sont encore très bas.
Un autre avantage est que vous ne devez pas vous rendre à nouveau chez le notaire pour enregistrer une nouvelle hypothèque. Après tout, un prêt hypothécaire reste valable pendant 30 ans. Si, par exemple, vous avez contracté une hypothèque de 25 ans pour votre maison familiale et que 15 ans se sont déjà écoulés, il vous reste 15 ans d’hypothèque. Un inconvénient, toutefois, est que votre maison familiale est également prise en garantie ou en sûreté. Si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre prêt, dans le pire des cas, la banque peut vendre votre maison.
3. Prêt in fine
Un autre mode de financement pour un immeuble de placement est le prêt in fine. Avec un tel prêt sans remboursement, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt et vous ne remboursez la totalité du capital qu’à la fin. Le prêteur ne peut l’accepter que si vous pouvez prouver que vous disposerez d’un capital suffisant à la fin du terme pour rembourser le montant total en une seule fois.
L’inconvénient est principalement qu’avec un prêt in fine, vous payez en fait plus d’intérêts qu’avec un prêt hypothécaire ordinaire, car pendant toute la durée du prêt, vous payez des intérêts sur le montant total du prêt, puisque vous ne remboursez pas le capital.
Cette forme de financement est possible via une police d’assurance de groupe, par exemple. Le capital de pension constitué n’est normalement versé qu’au moment de la retraite. Toutefois, il est possible de contracter une avance déjà, à condition qu’elle soit utilisée pour financer un bien immobilier. En général, le pourcentage de retrait anticipé est limité et vous ne pouvez demander une avance que sur ce que vous avez déjà épargné dans l’assurance de groupe. En général, ce sont les personnes proches de la retraite qui font usage de cette possibilité, car la réserve accumulée est naturellement plus importante.
Vous pouvez également utiliser votre portefeuille d’investissements comme garantie pour votre prêt. La banque examine ensuite la composition de votre portefeuille et détermine le montant qui sera pris en garantie. Ainsi, vous ne devez pas hypothéquer votre maison et vous ne devez pas non plus payer de frais de notaire. Vous continuez également à recevoir les dividendes ou les coupons. Le seul inconvénient est que vous n’êtes pas totalement libre de gérer vos investissements. Tout achat ou vente doit toujours être discuté avec la banque.
