Maintenant que l’ère des taux d’intérêt bas semble être passée, il est plus que jamais important de négocier le taux le plus bas possible lors du rdv avec l’organisme de crédit. Voici quelques conseils.

Il y a quelques mois encore, il était particulièrement avantageux de contracter un prêt hypothécaire en raison de la faiblesse des taux d’intérêt, qui dépassaient à peine 1 % et descendaient même parfois en dessous. Avec la hausse de l’inflation, cela semble désormais appartenir au passé. Depuis mars 2022, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont devenus beaucoup plus chers. C’est ce qui ressort du Baromètre des taux d’Immotheker Finotheker. 

Pour un taux fixe sur 20 ans et une quotité* inférieure à 80%, le taux d’intérêt moyen est de 2,24% (9 avril 2022). Si vous souhaitez emprunter davantage et  quevotre quota est supérieur à 80 %,le taux d’intérêt moyen passe alors à 2,59 %. De même, pour un taux d’intérêt fixe sur 25 ans, il faut compter sur un taux moyen de 2,15%. Comment emprunter le moins cher possible pour votre maison ? Voici quelques conseils.

*Le montant que vous empruntez par rapport à la valeur d’achat du bien.

1. Comparez le plus de banques possible avant d’emprunter

Le meilleur conseil que l’on puisse vous donner est de comparer les prêteurs avant d’emprunter. Pour trouver le meilleur taux immobilier, il n’est heureusement plus nécessaire de faire le tour des banques. Il existe en effet aujourd’hui de nombreuses alternatives vous permettant de comparer les taux proposés par les différentes banques belges. C’est notamment le cas des sites de comparaison tels que TopCompare. Dans certains cas, vous recevrez même un taux personnalisé afin de savoir exactement à quoi vous attendre.

Si vous décidez de vous rendre directement dans une banque, il est toutefois préférable de prendre la proposition avec vous. Ce document pourrait en effet vous permettre de convaincre d’autres banques de baisser leur taux. 

2. Financez vous-même une partie de votre maison

Depuis le début de l’année et davantage encore depuis le début de la crise du coronavirus, les prêteurs belges ont restreint les conditions d’octroi des crédits hypothécaires. Afin d’obtenir un prêt hypothécaire, il est donc important d’être en mesure de financer vous-même une partie de l’achat de votre habitation. De nombreuses banques ne vous accorderont en effet un prêt que si vous empruntez moins de 90% de la valeur actuelle de la maison. Pour ceux qui achètent une résidence secondaire, la quotité est abaissée à 80%. 

Les banques sont ainsi prêtes à réduire considérablement leur taux si vous financez vous-même une partie de votre maison. Plus vous payez de votre poche, plus le taux sera réduit. Si vous payez 20% de votre maison via vos fonds propres par exemple, certaines banques ajusteront le taux à la baisse de 50 points de base, voire plus. 

Gardez toutefois à l’esprit qu’en plus de l’achat de votre habitation, vous devrez également payer d’autres frais, tels que les frais de notaire, les frais de dossier et les éventuels frais d’estimation. 

3. Optez pour un mandat hypothécaire

Certaines banques sont prêtes à travailler avec un mandat hypothécaire. Avec un tel mandat, la banque ne prend pas immédiatement une hypothèque sur la maison, comme c’est le cas avec une inscription hypothécaire. Dans le cadre d’un mandat hypothécaire, vous concluez un contrat avec la banque dans lequel il est spécifié que celle-ci peut encore prendre une hypothèque sur votre maison à une date ultérieure. Cela peut par exemple être le cas si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt hypothécaire à temps. 

Le principal avantage du mandat hypothécaire est qu’il permet d’économiser sur les frais de notaire. En effet, contrairement à l’inscription hypothécaire, le mandat ne doit pas être enregistré dans un bureau des hypothèques. De plus, les droits d’enregistrement seront beaucoup moins élevés.

N’oubliez toutefois pas que la plupart des banques ne sont pas disposées à prendre un mandat hypothécaire sur l’ensemble de votre propriété. De nombreux prêteurs préfèrent un effet un mandat partiel combiné à une inscription hypothécaire. 

Le principal inconvénient du mandat hypothécaire est le suivant: si la banque décide de le convertir en inscription hypothécaire, vous devrez tout de même payer les frais mentionnés ci-dessus. Notez que certaines banques augmentent le taux d’intérêt pour un mandat hypothécaire, prudence donc!

4. Envisagez un taux d’intérêt variable

En période de faibles taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs optent pour un taux d’intérêt fixe. Ils sont alors assurés que ce taux restera inchangé pendant toute la durée du prêt. Mais maintenant que les taux d’intérêt sont en forte hausse, il peut être plus avantageux d’opter pour un taux variable. Lorsque les taux d’intérêt baissent à nouveau, vous pouvez alors bénéficier d’un taux plus bas. De nombreux prêteurs préfèrent en effet ce type de taux, car le risque d’une éventuelle augmentation du taux d’intérêt est alors partagé avec l’emprunteur. Les prêteurs vous proposeront donc probablement un taux particulièrement compétitif au début de votre prêt hypothécaire.

Que devez-vous savoir si vous optez pour un taux d’intérêt variable ? Tout d’abord, les banques ne sont pas autorisées à augmenter ce taux à l’infini. En effet, un taux d’intérêt variable peut au maximum doubler pendant toute la durée de votre prêt. De plus, les banques sont obligées de fixer une limite, appelée plafond, pour la modification du taux d’intérêt par période de révision. Avec un plafond de 1%, le taux d’intérêt peut ainsi augmenter ou diminuer d’un point de pourcentage au maximum lors de la prochaine actualisation du taux d’intérêt. Le moment lors duquel le taux d’intérêt peut être modifié est fixé contractuellement. Avec la formule 3/3/3 par exemple, la banque ajustera le taux d’intérêt tous les trois ans.

Nous vous recommandons de toujours demander à votre banque d’effectuer une simulation avec un taux d’intérêt fixe et un taux variable. Vous pourrez ainsi prendre une décision en connaissance de cause.

5. Ne vous focalisez pas aveuglément sur le taux d’intérêt

Outre les frais de notaire, un prêt hypothécaire implique généralement de nombreux autres coûts. C’est notamment le cas des frais d’assurance. De nombreuses banques vous proposeront ainsi de baisser le taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire si vous souscrivez à d’autres produits auprès d’elles, tels qu’une assurance incendie ou encore un compte courant. Ces produits peuvent toutefois avoir un coût élevé.

Vérifiez par conséquent bien si le taux d’intérêt le plus bas est toujours le plus intéressant en y ajoutant le prix des autres produits. Les prêteurs sont heureusement tenus d’inclure le coût de tous ces produits dans le taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux permet ainsi de comparer plus facilement les offres.

Notez que dans certains cas, il peut être plus avantageux d’emprunter à un taux d’intérêt plus élevé dans une autre banque, si vous êtes libre de choisir où souscrire vos autres produits bancaires. Vous pourriez ainsi par exemple économiser beaucoup d’argent chaque année en optant pour la police d’assurance incendie la moins chère du marché.

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Peut-être avez-vous acheté la maison de vos rêves il y a quelques années ? Pour la financer, vous avez certainement contracté un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur, mais vous vous rendez compte aujourd’hui que les taux pour un crédit immobilier sont nettement inférieurs à celui pour lequel vous avez signé plusieurs années auparavant. Vous envisagez donc peut-être un refinancement de votre prêt hypothécaire auprès de votre propre banque ou d’une autre. Négocier de meilleures conditions et un meilleur taux d’intérêt n’a jamais fait de mal. Mais quels sont les coûts d’un rachat de votre prêt immobilier ? 

Quand est-ce que le refinancement de votre prêt hypothécaire devient-il intéressant ?

Une reconsidération de votre crédit immobilier est intéressante si les taux d’intérêt de votre ancien et de votre nouveau prêt diffèrent d’au moins 1 % et si votre prêt actuel s’étale encore durant au moins 10 ans. Si votre prêt s’étale au-delà, une plus petite différence peut également s’avérer être intéressante. La durée restante de votre prêt hypothécaire est de moins de 10 ans ? Dans ce cas, les coûts de rachat de votre crédit immobilier peuvent être supérieurs aux éventuels avantages. 

Vous ne saurez donc pas si un refinancement est intéressant tant que vous n’aurez pas calculé le coût total de votre prêt actuel et tant que vous ne l’aurez pas comparé au coût de votre nouveau prêt.

Refinancement de votre crédit hypothécaire auprès de la même banque

Si vous envisagez un rachat de votre crédit hypothécaire, il y a de grandes chances que vous vous tourniez vers votre banque actuelle. Votre établissement de crédit a le droit de refuser votre proposition de rachat de crédit immobilier, mais dans la plupart des cas, il ne le fera pas. Le principal avantage du refinancement de votre prêt hypothécaire auprès de la même banque est que vous économisez sur les coûts que vous auriez à supporter si vous le refinanciez auprès d’une autre banque. 

Toutefois, le refinancement auprès de votre propre banque entraîne également certains coûts :

• Indemnité unique de remploi : cette indemnité est légalement limitée à trois mois d’intérêts sur le montant restant. Il s’agit en fait d’une sorte de compensation, car la banque ne tient pas compte des intérêts futurs dus au refinancement, puisque vous emprunterez désormais à un meilleur taux d’intérêt. Vous pouvez facilement calculer ces frais vous-même. Un exemple : supposons que vous deviez encore rembourser 75 000 € à un taux d’intérêt annuel de 2,8 %, vous devrez alors payer une indemnité de remploi de 525 € (75 000 € x 2,8 %/4)*.
• Frais de dossier : la banque vous fera payer des frais de dossier, car elle doit établir un nouveau prêt immobilier. Comme il s’agit d’un refinancement interne, ces coûts sont beaucoup moins élevés que lors d’un refinancement auprès d’une autre banque. Attendez-vous à payer environ 250 €.

Seulement, il y a un hic : votre propre banque ne vous offrira probablement pas son meilleur taux d’intérêt lors du refinancement de votre prêt hypothécaire. Les nouveaux clients reçoivent souvent de meilleures offres que les clients existants, mais vous bénéficierez de coûts moins élevés.

* Ceci est un calcul simplifié. En calculant avec la formule officielle, vous arrivez à un montant de 518 euros (75 000 € x ((1+2,8 %)^(1/12) -1) x 3).

Refinancement de votre crédit hypothécaire auprès d’une autre banque

Vous pouvez également envisager de refinancer votre prêt hypothécaire auprès d’une autre banque. Dans la plupart des cas, une nouvelle banque vous proposera un meilleur taux d’intérêt. Toutefois, les coûts de refinancement auprès d’une autre banque seront plus élevés. 

Lors du refinancement de votre prêt hypothécaire auprès d’une autre banque, vous devez tenir compte des frais suivants : 

• Frais de mainlevée d’hypothèque : lorsque vous effectuez le refinancement de votre crédit immobilier auprès d’une autre banque, vous contractez un nouveau prêt hypothécaire, votre ancien prêt doit donc d’abord être supprimé. La suppression se fait par un acte notarié, ce qui implique des frais de notaire.
• Frais de souscription d’un nouveau prêt hypothécaire : la souscription d’un nouveau prêt hypothécaire passe également par le notaire, vous devez donc payer des frais de notaire.
• Indemnité de remploi pouvant aller jusqu’à maximum trois mois d’intérêts auprès de votre ancienne banque.
• Frais de dossier : 500 € maximum de frais de dossier pour l’établissement d’un nouveau crédit hypothécaire.
• Frais de reconsidération de votre assurance solde restant dû et de votre assurance incendie (si vous en avez contracté une). 
• Frais éventuels d’expertise : une nouvelle banque peut vous demander de faire réévaluer votre maison. Les frais d’expertise dépendent de la banque, mais peuvent considérablement varier, de gratuit à parfois 900 €.

Le coût exact, par exemple, de la souscription d’un nouveau prêt immobilier auprès d’une autre banque dépend évidemment de votre situation personnelle et financière. Néanmoins, vous remarquerez rapidement que ces coûts peuvent s’élever à quelques milliers d’euros. Si une autre banque peut vous offrir un meilleur taux d’intérêt et de meilleures conditions que votre banque actuelle, il peut toujours être intéressant d’envisager un rachat de crédit hypothécaire auprès d’une autre banque. 

Il est clair que le refinancement implique de nombreux coûts. Nous vous recommandons donc de comparer d’abord les taux pratiqués par les différents prêteurs. Sur TopCompare.be, vous pouvez comparer gratuitement et facilement les offres des différents fournisseurs.

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Le remboursement d’un prêt hypothécaire pèse lourdement sur le budget familial. C’est pourquoi il est important de négocier le taux le moins cher lorsque vous visitez les prêteurs. Voici quelques conseils vous aideront dans votre cheminement.

Toute personne souhaitant contracter un prêt hypothécaire ne dispose généralement pas d’un capital suffisant pour couvrir le coût total du projet elle-même. Heureusement, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire pour réaliser votre projet immobilier. À ce jour, il est encore très avantageux de contracter un prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt hypothécaire est toujours au niveau minimum absolu.

Nous empruntons plus

En raison des faibles taux d’intérêt, de nombreux Belges se tournent vers le marché immobilier. Nous empruntons aussi beaucoup plus qu’il y a dix ans. Fin 2008, nous empruntions environ 75 000 euros pour un logement. Aujourd’hui, c’est 160 000 euros. C’est plus que le double.

Cette forte augmentation est une source de préoccupation pour la Banque Nationale de Belgique (BNB). « Les banques belges continuent d’accorder des prêts hypothécaires à des conditions de crédit très laxistes et souvent à des taux d’intérêt et des marges qui ne correspondent pas aux risques inhérents et à leur coût du capital », a récemment annoncé la BNB lors de la présentation du Rapport de stabilité financière 2019.

À la fin du mois dernier, la BNB a demandé aux banques belges de créer une réserve de capital supplémentaire de 1 milliard d’euros. Ce mécanisme devrait protéger les banques contre d’éventuelles pertes sur crédits qui pourraient survenir.

Quel est le quota? Et pourquoi est-ce important?

La BNB espère limiter le nombre de prêts risqués grâce à cette nouvelle mesure. Les banques doivent déjà créer un volant supplémentaire lorsqu’une personne emprunte plus de 80 % de la valeur marchande de la maison. Le rapport entre le montant du prêt et la valeur marchande de la maison s’appelle le quota. Plus le quota est élevé, plus il est probable que les banques ajusteront les taux à la hausse.

Nous voyons l’une des élévations les plus robustes chez KBC. Cette grande banque augmente le taux de 1 point de pourcentage si le quota est supérieur à 90 %. Belfius augmente le taux de 30 points de base pour ceux qui empruntent plus de 80 % de la valeur marchande de leur maison. Si vous empruntez plus de 90 %, vous payez 90 points de base de plus au total. Les deux autres grandes banques, ING et BNP Paribas Fortis, n’ont pas inclus l’impact du quota dans leurs taux.

Nous avons calculé l’impact de l’augmentation du taux d’intérêt sur le prix final du prêt. Ce calcul est basé sur un montant de prêt moyen de 160.000 euros et une durée de 25 ans. La valeur de la maison n’est pas prise en compte pour cet exercice. Nous nous basons exclusivement sur le montant du prêt.

L’exercice ci-dessous a été effectué sur la base des taux publiés des banques. Celles-ci sont purement indicatives et peuvent différer de la proposition que vous recevez du ou des prêteurs.

Comment rendre un crédit hypothécaire encore moins cher?

Si vous ne disposez pas du capital nécessaire pour réduire significativement le quota, vous pouvez réduire les coûts d’une autre manière. De nombreuses banques vous accordent une réduction lorsque vous achetez certains produits auprès de celles-ci. Les conseillers vous encouragent généralement à souscrire une assurance incendie et une assurance solde restant dû en combinaison avec l’ouverture d’un compte courant sur lequel vous remboursez votre prêt. Dans ce cas, KBC est prête à réduire le taux de 40 points de base.

Belfius fera un effort supplémentaire et réduira le taux de 50 points de base. Cependant, la grande banque vous demande d’effectuer au moins 10 opérations de débit sur le(s) compte(s) courant(s) chaque mois.

La meilleure remise est offerte par ING. Cette grande banque réduit le taux de 75 points de base. ING applique les mêmes conditions que Belfius. BNP Paribas Fortis ne publie que les tarifs de base.

La plus grande économie

Nous avons calculé pour KBC et Belfius combien vous pouvez économiser si vous remplissez toutes les conditions pour obtenir les meilleures réductions. Nous sommes arrivés aux résultats suivants:

Conseils supplémentaires pour économiser sur votre crédit hypothécaire

• • Comparez les prêts hypothécaires sur notre site.
  • Comparez autant de banques que possible. Les prêteurs sont plus enclins à baisser le taux si vous obtenez de meilleures conditions ailleurs.
  • Échangez une partie de votre hypothèque contre un mandat hypothécaire. Une hypothèque est une garantie (habituellement la maison que vous achetez) que vous donnez à la banque. Si vous ne respectez pas vos obligations financières, le prêteur peut vendre votre maison afin de rembourser votre dette. Dans le cas d’un mandat hypothécaire, le prêteur ne contracte pas immédiatement une hypothèque sur votre maison. Vous donnez l’autorisation de le faire ultérieurement si nécessaire. Si vous remboursez correctement votre prêt, le prêteur ne convertira jamais le mandat en prêt hypothécaire. Vous devez payer moins de frais de notaire pour un mandat hypothécaire. Attention : un mandat hypothécaire ne vous donne pas droit à un avantage fiscal. C’est pourquoi les prêteurs proposent généralement de combiner une hypothèque avec un mandat hypothécaire. Dans ce cas, vous conservez votre avantage fiscal tout en économisant sur les frais de notaire.
  • Pensez à un taux d’intérêt variable. Un taux d’intérêt variable peut doubler au maximum. Si, après avoir doublé, le taux se rapproche du taux fixe, il vaut certainement la peine de considérer le taux variable.
  • Payez la prime de l’assurance solde débiteur en une seule fois. De nombreuses banques vous accorderont alors un rabais sur cette prime.

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Un tiers des Belges à la recherche d’un prêt hypothécaire se limitent seulement à la visite de leur propre banque. Par conséquent, ils risquent de payer des milliers d’euros en trop sur leur prêt. C’est ce qui ressort d’une analyse effectuée par TopCompare.be, le site de comparaison de produits financiers, sur base d’une enquête menée auprès de plus de 1.000 répondants par le bureau de recherche Profacts. Pourtant, comparer correctement le marché peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros. TopCompare.be se positionne alors comme pionnier sur le marché en offrant un comparateur en ligne de produits hypothécaires permettant de gagner du temps et de l’argent.

Une enquête réalisée par le bureau de recherche Profacts dirigiée par TopCompare.be révèle que près d’un Belge sur trois ne visite pas plus d’une institution bancaire lors de la recherche pour son prêt immobilier idéal. Parmi ceux qui comparent plusieurs acteurs du marché financier, plus de 4 sur 10 ne visitent pas plus de deux banques.

“Alors que pour prendre l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie, il est nécessaire de comparer autant d’organismes prêteurs que possible”, note Wouter Vanderheere, co-fondateur et gérant de TopCompare.be.“Qui ne compare pas, manque beaucoup d’occasions de réduire le taux de son prêt hypothécaire. Même si vous comparez deux prêteurs, vous n’êtes pas garanti d’obtenir le meilleur taux.”

Economisez des milliers d’euros en comparant

En comparant les prêts, vous pouvez rapidement économiser des dizaines de milliers d’euros comme le révèle une analyse de TopCompare.be. Par exemple, si vous empruntez 160.000 euros – le montant moyen d’un prêt hypothécaire dans notre pays – pour l’achat d’une habitation avec une valeur de 180.000 euros (durée : 20 ans), vous pouvez économiser jusqu’à 39.000 euros en choisissant l’institution la plus avantageuse. La différence, et donc l’économie potentielle, peut encore augmenter en fonction de la durée et de la quotité du prêt (rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien).

“Les personnes à la recherche d’un bien à acheter sont pratiquement obligés de visiter plusieurs institutions bancaires pour trouver le meilleur taux d’intérêt. Aujourd’hui, toute personne visitant le site internet d’une banque ne pourra avoir accès qu’aux tarifs standards. Pour savoir quel est le taux personnalisé qui s’applique à votre situation, il vous faudra tout de même vous déplacer hors de votre domicile.” continue Wouter. Quatre personnes sur dix qui visitent au moins trois institutions financières doivent prendre au moins un jour de congé.

Et cette situation engendre beaucoup de frustration. L’étude menée montre que plus d’une personne sur trois prenant la peine de visiter au moins trois institutions bancaires décrit son expérience de recherche du prêt le plus avantageux comme frustrante à très frustrante. Ce ressenti contraste avec le groupe de personnes n’ayant visité qu’un seul établissement de prêt et dont seulement 7% ont vécu cette expérience comme frustrante. “Cependant, leur frustration peut aussi se développer après la signature du contrat, lorsque les chercheurs découvrent qu’ils paient trop car ils n’ont pas comparé” note Wouter.

Trouvez un meilleur crédit hypothécaire plus rapidement grâce à TopCompare.be

TopCompare.be souhaite offrir une solution pour réduire ces frustrations avec le lancement de son nouvel outil de comparaison de crédits hypothécaires. Le nouveau comparateur permet aux visiteurs de comparer gratuitement, simplement et objectivement tous les prêts hypothécaire.

“Les visiteurs ont accès à un aperçu complet du marché belge. De plus, nous montrons plus que juste les taux standards. Nos visiteurs reçoivent des taux personnalisés pour déjà dix-huit institutions bancaires. En outre, ils peuvent immédiatement voir leur éligibilité pour les différentes institutions et prêts hypothécaires proposés”, annonce Wouter.

Dans les prochains mois nous serons en mesure d’offrir un taux personnalisé à nos utilisateurs auprès d’encore plus d’institutions financières” déclare le gérant. Rapidité, facilité et transparence sont les principaux avantages du nouvel outil. Wouter s’efforce de démocratiser l’accès de chaque Belge à son prêt hypothécaire idéal. A l’avenir, tout le monde devrait être en mesure de trouver et conclure son crédit hypothécaire sans devoir quitter son domicile. Ceci est aussi facilité grâce à notre partenaire et intermédiaire en crédit reconnu HypoConnect, qui peut également assurer le suivi des dossiers.”

Attendre 3 semaines pour un prêt

Pour la plupart des Belges, comparer les prêts reste une activité qui prend beaucoup de temps. Près de la moitié des emprunteurs ayant comparé trois ou plus institutions de prêt ont dû attendre au moins trois semaines avant de recevoir une réponse finale concernant leur taux et éligibilité comme nous l’apprennent les résultats de l’enquête.

“En outre, l’enquête révèle que nous pouvons aider beaucoup de gens à mieux gérer leurs finances personnelles” soulève Wouter. Les résultats montrent qu’aujourd’hui encore, beaucoup de Belges ne savent toujours pas combien leur prêt leur coûte. 23 pour cent des répondants ne savent même pas combien ils paient mensuellement.

“Un prêt hypothécaire est un produit financier très complexe”, souligne Wouter. “Avec notre nouvel outil, nous voulons rendre le marché de l’hypothèque accessible à tous. En utilisant notre comparateur, les utilisateurs reçoivent un aperçu complet d’entre autres, les frais relatifs au taux d’intérêt, les frais de notaire et les réductions possibles après avoir répondu à quelques questions. Celui qui souhaite faire une estimation du coût de son projet immobilier se trouve donc au bon endroit sur TopCompare.be.”

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Le sujet du prêt hypothécaire peut être nébuleux pour beaucoup tant il est complexe. C’est la raison pour laquelle TopCompare.be a décidé d’en expliquer les points clefs pour vous aider dans vos démarches. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur l’inscription hypothécaire.

1. Qu’est-ce qu’une inscription hypothécaire ?

L’hypothèque, est, selon l’article 41 de la loi hypothécaire, “un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation.” En résumé, il s’agit d’un droit sur un bien immobilier. Ainsi, lors de la contraction du contrat de prêt immobilier, le bien est mis en gage : il sert donc de garantie en cas de défaut de paiement.

2. Hypothèque légale, conventionnelle ou testamentaire ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, trois options s’offrent à vous : l’inscription hypothécaire d’origine légale, conventionnelle ou testamentaire.

• Légale : l’inscription hypothécaire n’est pas constituée par un contrat mais résulte de la loi.
• Conventionnelle : elle repose sur les conventions et dépend des différents contrats et actes. Le créancier peut saisir le bien et le vendre par voie judiciaire en cas de défaut de paiement.
• Testamentaire : elle est établie par le testateur, à savoir l’auteur du testament, sur le ou les biens désignés comme garantie. Cela implique donc de prendre chez le notaire, ayant pour résultat des frais de notaire.

3. Que puis-je hypothéquer ?

La pratique la plus courante dans le cas d’un crédit immobilier est de mettre en hypothèque le bien acheté. Cependant, si vous souhaitez fournir un autre bien en gage, cela est également possible. En effet, si vous avez d’autres possessions, qu’il s’agisse d’une deuxième maison, d’un magasin, d’un bateau ou autre, vous être en mesure de le passer en inscription hypothécaire en lieu et place du bien que vous achetez.

4. Ma maison actuelle peut-elle servir d’inscription hypothécaire ?

La réponse est un grand oui ! En effet, elle peut vous servir de garantie, et ainsi de tremplin,  lors de l’achat de votre nouveau bien. Et ce même si elle n’a pas encore été remboursée à 100%.

Pour pouvoir mettre votre bien actuel en gage, il faut généralement que l’inscription hypothécaire de ce dernier date d’au minimum 10 ans, afin d’avoir déjà remboursé une bonne partie du prêt (proche d’un tiers de la somme empruntée).

Par ailleurs, si vous avez emprunté 100% du montant, vous devrez généralement attendre plus longtemps que ceux qui n’ont, par exemple, emprunté que 50-60%. Ces derniers ont, effectivement, déjà remboursé près de 70% du total de l’emprunt au bout d’une dizaine d’année.

5. Quel sera le montant de mon inscription hypothécaire ?

Le montant de l’inscription hypothécaire ne reflète pas la valeur du bien que vous achetez, à savoir le prix de vente. En effet, comme pour tout crédit, vous payez des intérêts sur la somme empruntée. Ainsi, afin de s’assurer qu’il récupérera la totalité du prêt, le créditeur prend la somme de l’emprunt à laquelle il ajoute les accessoires. En général, ces derniers s’élèvent à environ 10% du crédit et servent à couvrir les différents frais liés à l’assurance habitation, les frais de saisie et autres en cas de vente forcée.

6. L’inscription en premier rang, c’est quoi ?

Lorsque vous vous souscrivez à un crédit immobilier, le prêteur demande généralement à l’acquéreur une inscription en premier rang. Cela signifie que, en cas de défaut de paiement et de vente forcée, il sera le premier à se voir remboursé. En revanche, s’il s’agit d’une inscription de second rang, il ne le sera que lorsque le créancier de premier rang aura été remboursé. Ainsi, plus le rang est élevé, plus votre prêteur prend des risques.

7. Quelles sont les garanties du prêt immobilier ?

Selon la loi belge, un prêt immobilier doit impérativement être couvert par une garantie. Cela implique généralement le bien concerné par ce crédit. Il existe cependant deux autres options à l’inscription hypothécaire :

• Le mandat hypothécaire, également connu sous le nom de “procuration hypothécaire”, est un acte authentique via lequel vous donnez procuration à votre créancier de prendre le bien en hypothèque, mais uniquement si cela s’avère nécessaire. Aucune inscription hypothécaire n’est donc constituée dès le départ.
• La promesse d’hypothéquer : dans le cas d’une telle promesse, aucune inscription hypothécaire ou mandat ne vient frapper votre bien en faveur d’un autre créancier que le vôtre. Et cela s’effectue à la simple demande de la banque.

8. Dois-je contracter une assurance solde restant dû ?

L’assurance solde restant dû est une assurance souvent exigée par les organismes prêteurs. Elle est intéressante pour votre créancier. En effet, si vous décédez avant que l’emprunt n’ait été totalement remboursé, l’assureur remboursera, tout ou en partie, votre banque. Mais cela est également bénéfique à votre partenaire ou vos héritiers. Certes, cela leur permettra d’éviter tout soucis financiers tant ils ne devront pas s’occuper de rembourser votre dette.

9. Qu’est-ce que l’habitation propre ?

Selon la loi, l’habitation propre est celle que vous occupez personnellement. Dans le cas de plusieurs biens, il s’agira de celui dans lequel vous avez élu votre domicile. Cependant, si des personnes tierces (ne faisant pas partie de votre ménage) occupent une partie de votre logement, cet espace n’est alors pas concerné.

10. Puis-je racheter mon crédit hypothécaire ?

Il est tout à fait possible de racheter son prêt immobilier. Cela est notamment intéressant si vous souhaitez le renégocier pour profiter du taux le plus bas. Pour ce faire, vous rachetez simplement votre crédit hypothécaire en contracter un nouveau prêt, lequel bénéficie de conditions plus avantageuses. Grâce à cela, vous facilitez également le remboursement de votre emprunt car vous en diminuez les mensualités (au travers d’un taux d’intérêt plus bas).

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Vous souhaitez refaire votre cuisine ou votre salle de bain, installer une véranda ou aménager votre jardin ? Si vous ne disposez pas des fonds propres ou si vous ne souhaitez pas toucher à vos économies pour ces travaux, un crédit peut vous aider à les financer. Mais vaut-il mieux choisir un crédit hypothécaire ou un prêt rénovation ?

Crédit hypothécaire 

Deux cas de figure peuvent se présenter : soit vous piocher dans votre crédit existant dont vous avez déjà remboursé une partie, soit vous contractez un nouveau crédit hypothécaire.

• Prêt hypothécaire existant: si vous avez déjà remboursé une partie de votre crédit, vous pouvez emprunter à nouveau cette somme grâce à une restructuration de votre prêt existant. Vous n’êtes alors plus exposé à des frais d’actes de crédit (droits d’inscription, honoraires du notaire, etc.), mais seulement à des frais de dossier de la banque pour la restructuration. Vous emprunterez par ailleurs au taux actuel du marché puisque la banque considère cela comme une nouvelle ouverture de crédit même si elle sera intégrée à votre prêt existant.

• Nouveau prêt hypothécaire: dans le cas où le montant disponible sur votre crédit existant ne suffit pas, vous pouvez prendre une nouvelle hypothèque (garantie) sur votre bien pour contracter un nouveau prêt hypothécaire. Cette nouvelle garantie implique bien des frais d’actes de crédit. Les sommes sont non négligeables puisqu’elles s’élèvent à quelques pourcents du montant de l’emprunt. Il faut ici aussi y ajouter les frais de dossier de la banque pour l’ouverture du crédit.

Quand l’utiliser ?

Le prêt hypothécaire convient particulièrement lorsqu’on veut emprunter des sommes conséquentes. Il offre une durée de remboursement plus longue et des taux très attractifs puisque le bien immobilier auquel le crédit se rapporte est mis en garantie. Par ailleurs, les intérêts payés et le capital amorti sont fiscalement déductibles jusqu’à un certain montant.

Cela est évidemment balancé par le coût transactionnel important qui peut y être associé et par les longues démarches administratives pour son obtention.

Lire notre article: Les meilleurs prêts pour rénover sa maison 

Prêt rénovation

Le crédit rénovation est destiné spécifiquement à financer des travaux d’aménagement et de rénovation, sur présentation de devis ou facture. Son taux d’intérêt est fixe et garanti durant toute la durée du remboursement. Contrairement au crédit hypothécaire, un prêt rénovation ne demande pas de garantie, et n’engendre pas de frais de dossier ni de frais d’actes de crédit.

Les intérêts de ce prêt sont également fiscalement déductibles sous certaines conditions.

Par ailleurs, si vous réalisez des travaux en vue de réduire votre consommation d’énergie, la banque peut vous accorder un taux préférentiel et vous pouvez éventuellement bénéficier de primes octroyées par votre Région.

Quand l’utiliser ?

Ce prêt permet de demander des sommes moins importantes (à partir de 2.000€). Comme il ne demande pas de garantie, son taux sera généralement plus élevé, bien que certaines banques offrent des taux très avantageux qui peuvent concurrencer les taux hypothécaires.

Le crédit rénovation est également plus facile à souscrire. En effet la demande se fait très rapidement et peut également avoir lieu en ligne. Les justificatifs demandés sont par ailleurs souvent très accessibles (devis, factures, revenus, etc.).

Le grand gagnant ?

Choisir entre un crédit hypothécaire et un prêt rénovation dépend au final de votre situation et de vos besoins. Le crédit hypothécaire vous permet d’emprunter des sommes plus importantes à un taux compétitif, mais engendre des coûts conséquents. Le prêt rénovation, quant à lui, est plus flexible, ne demande pas de garantie, et vous évite les frais de transaction.

Cet article a été écrit en collaboration avec ING.

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