[Advies van Toppy] Wat zijn de extra kosten bij het kopen van een huis?

Bij de aankoop van jouw toekomstige woning moet je rekening houden met extra kosten zoals notariskosten en registratierechten. Deze extra kosten kunnen soms hoog oplopen, zodat het belangrijk is ze van tevoren te kunnen berekenen.

Registratierechten

Als koper moet je registratierechten betalen. Het bedrag van deze belasting hangt af van de regio waarin je het onroerend goed wilt kopen. De registratierechten zijn een percentage van de aankoopprijs en kunnen als volgt worden samengevat:

• 3 % in Vlaanderen
• 12,5 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
• 12,5 % in Wallonië

Afhankelijk van de regio kan je profiteren van kortingen op de registratierechten.

In Vlaanderen

Om voor het verlaagde recht van 3% in aanmerking te komen, moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan:

• De woning moet jouw enige woning zijn, die je binnen twee jaar moet betrekken. Voor tweede woningen, betaal je 12%.
• Je moet de eigendom in volle eigendom verwerven. Een gedeelde aankoop wordt niet aanvaard.
• Het moet gaan om een gezinswoning (bouwgrond komt bijvoorbeeld niet in aanmerking voor dit tarief)
• De aankoop moet worden gedaan door particulieren of een privé-persoon.
• Je moet jouw nieuwe adres binnen twee jaar laten inschrijven in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister.

Voldoe je niet aan deze voorwaarden, dan geldt een tarief van 12%.

Er zijn echter uitzonderingen:

• Bij huizen waar grote duurzame renovaties worden uitgevoerd wordt het tarief verlaagd tot 1%. Binnen vijf jaar na de aankoop moet een energieprestatiecertificaat worden afgegeven, waarin wordt aangetoond dat de renovatiewerkzaamheden hebben bijgedragen aan het verduurzamen van de woning.
• Nieuwbouw. In dat geval zijn er geen registratierechten, maar geldt een BTW-tarief van 21% op de constructie (12% blijft op het grondgedeelte). Een huis wordt wettelijk als nieuw beschouwd tot twee jaar na de eerste ingebruikname. Indien het nieuwe huis door een particulier wordt verkocht, heeft hij de keuze tussen het BTW-stelsel of de registratierechten.
• Registratiekosten overdragen van je oude woning. Onder bepaalde voorwaarden (meer informatie op belastingen.vlaanderen.be) kunnen registratierechten in vermindering worden gebracht wanneer je een nieuw huis koopt. Het bedrag kan worden terugbetaald of afgetrokken op het moment van aankoop. Het voordeel bedraagt maximaal 13.000 euro. Vanaf 2024 wordt de meeneembaarheid afgeschaft. Tot dan geldt er een overgangsregeling waarbij je kan kiezen tussen de nieuwe registratierechten (3% of 1%) zonder meeneembaarheid of de oude registratierechten (6% of 5%) met meeneembaarheid.
• Als je een huis koopt tot 220.000,00 euro in Vlaanderen of tot 240.000,00 euro in de Vlaamse kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel, dan geniet je van een vrijstelling van registratierechten tot 93.333,00 euro.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt een tarief van 12,5% voor registratierechten op onroerend goed.

Regels abbatement:

Sinds 2017 is een bedrag tot €175.000,00 vrijgesteld van deze belasting. Je betaalt alleen registratierechten over het resterende bedrag. Het doel is het verdwijnen van het jaarlijkse belastingvoordeel te compenseren.

Je moet wel aan bepaalde voorwaarden voldoen om hiervoor in aanmerking te komen:

• De totale prijs van het onroerend goed mag niet meer dan 500.000 euro bedragen.
• De woning moet gelegen zijn in een van de negentien Brusselse gemeenten.
• Het moet een aankoop door een particulier zijn. Ondernemingen komen niet in aanmerking.
• Alleen huizen komen in aanmerking, bouwgrond niet.
• Het hele huis moet worden gekocht, niet slechts een of meer delen.
• Het moet gaan om een “zuivere” aankoop, niet om een ruil of iets dergelijks.
• Op het moment van aankoop, mag je geen ander eigendom bezitten. Dit geldt ook wanneer er meerdere kopers zijn; zij mogen geen mede-eigenaar zijn van een ander onroerend goed.
• Binnen twee jaar na aankoop moet het pand jouw hoofdverblijfplaats zijn. Deze periode kan echter met een jaar worden verlengd indien het om nieuwbouw gaat. Als koper moet je er vijf jaar ononderbroken wonen.
• Je kan niet profiteren van enig ander belastingvoordeel voor een ander onroerend goed in België, zoals de Vlaamse woonbonus.

In Wallonië

In Wallonië bedragen de registratierechten 12,5%. Indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan, is het mogelijk een lager inschrijvingsgeld te krijgen:

• Enig eigendom: het moet jouw enige en eigen woning zijn op het moment van de notariële akte
• Op enkele uitzonderingen na (kinderen ten laste, enz.) mag het kadastraal inkomen van het onroerend goed in kwestie niet meer bedragen dan € 745,00
• Je moet in het huis wonen of ten minste binnen drie jaar na aankoop intrekken voor een periode van minstens drie jaar

Regels abbatement:

• Als het je enige en eigen woning is, betaal je geen registratierechten over de eerste € 20.000,00 van de aankoopprijs. Er zijn uitzonderingen op deze regel.
  • Je moet kopen als particulier en niet als bedrijf.
  • Het kan gaan om onroerend goed, grond of huizen in aanbouw, op voorwaarde dat de grond “bewoonbaar” is.
  • Je mag geen tweede huis bezitten.
  • Je moet er binnen drie jaar intrekken.
  • Het eigendom moet ten minste drie jaar in jouw bezit zijn.
• Beperkter inkomen. Voor huishoudens met een laag inkomen worden de registratierechten verlaagd tot 6% op de eerste 171.000,61 euro als het onroerend goed zich in een druk stedelijk gebied bevindt, en tot 163.125,56 euro als het onroerend goed zich niet in een druk stedelijk gebied bevindt. Om in aanmerking te komen, mag het kadastraal inkomen niet meer dan 745 euro bedragen. Indien je een financiering via een sociale lening heeft aangevraagd, wordt dit percentage verlaagd tot 5%.
• Verkoop op lijfrente. Als je een eigendom koopt op lijfrente, bedraagt het registratierecht 6% in plaats van 12,5%. Met deze constructie betaal je als koper een vast bedrag aan de verkoper voor een bepaalde periode met vaste voorwaarden. Bij het overlijden van de verkoper wordt de koper de volle eigenaar van het onroerend goed.

Notariskosten

Wie een onroerend goed wilt kopen of verkopen, zal een notaris moeten inschakelen: zij zijn onmisbaar in het proces van aan- of verkoop van onroerend goed. In België ben je vrij om de notaris te kiezen die je wilt.

De notariskosten bestaan uit het ereloon, maar ook uit belastingen. De verschillende factoren die de totale notariskosten beïnvloeden zijn de prijs van het onroerend goed, de regio en de administratieve formaliteiten die voor de uitvoering van hun opdracht vereist zijn.

Hoewel het totale bedrag van het ereloon van de notaris kan variëren naar gelang de situatie, zijn de honoraria bij wet vastgesteld. In België kan je jou dus een idee vormen van het bedrag. De vergoeding wordt berekend op basis van verschillende niveaus. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage. Bijvoorbeeld, voor het eerste niveau tot 7.500 euro wordt 4,56% in rekening gebracht. Voor alles boven 250.095 euro bedraagt het tarief 0,057%. Voor de laatste informatie kan je terecht op notaris.be.

De berekening kan op het eerste gezicht vrij ingewikkeld lijken. Daarom hebben wij een paar voorbeelden gegeven om het voor jou gemakkelijker te maken het te begrijpen. Deze berekeningen zijn indicatief en gebaseerd op een vereenvoudigde formule. Het is mogelijk dat een aantal voorwaarden van toepassing zijn die de berekening beïnvloeden.

Voorbeeld voor Vlaanderen

Stel, je koopt een eengezinswoning in Vlaanderen voor 250.000 euro. Bovenop dit aankoopbedrag moet je de volgende kosten optellen:

• 7.500 euro aan registratierechten bij de aankoop van een gezinswoning. 30.000 euro voor de aankoop van een tweede woning,
• 2448,66 euro voor het ereloon van de notaris,
• 800 tot 1100 euro aan administratiekosten,
• 682,22 tot 745,55 euro BTW,
• 230 euro overschrijvingskosten.

De administratieve kosten omvatten de kosten die de notaris moet maken, bijvoorbeeld om de geldigheid van de koop te controleren, om kadastrale en stedenbouwkundige informatie op te vragen en om administratieve verplichtingen na het verlijden van de koopakte na te komen. De werkelijke kosten kunnen variëren naar gelang van de gemeente, de regio of het geval.

De in het voorbeeld genoemde kosten betekenen dat de totale prijs voor het huis zelf 261.660,88 euro bedraagt. Als het om een tweede huis gaat (landhuis, vakantiehuis, enz.), is de prijs 284.160,88 euro. De honoraria en administratiekosten worden aan de notaris betaald. Registratierechten, BTW en overdrachtsrechten worden aan de overheid betaald.

De BTW wordt alleen berekend over de honoraria en de administratiekosten van de notaris.

Voorbeeld voor Wallonië

Dezelfde woning in het Waalse Gewest zou kosten:

• 28 750 euro aan registratierechten wanneer je recht hebt op een korting (vermindering van registratierechten) en 31 250 euro wanneer je dat niet hebt,
• 2.448,66 euro voor het ereloon van de notaris,
• 800 tot 1.100 euro aan administratieve kosten,
• 682,22 tot 745,22 euro aan BTW,
• 230 euro overschrijvingskosten.

Afhankelijk van het abbatement bedragen de totale kosten, naast de aankoopprijs, tussen 32.910,88 euro en 35.774,88 euro. Het totaalbedrag varieert derhalve tussen 282.910 en 285.773 euro.

Voorbeeld voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest:

Voor een eengezinswoning van 250.000 euro in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betaal je meer registratierechten dan in Vlaanderen. Soms kan je echter in aanmerking komen voor een vermindering, waardoor je veel minder betaalt. De volgende kosten worden bij de aankoopprijs opgeteld:

• 31.250 euro aan registratierechten, of 9.375 euro als het abbatement van toepassing is,
• 2.448,66 euro voor het ereloon van de notaris,
• 800 tot 1.100 euro aan administratieve kosten,
• 682,22 tot 745,22 euro BTW,
• 230 euro overschrijvingskosten.

Het bedrag dat je bovenop de aankoopprijs moet betalen, kan dus variëren tussen 13.535,88 en 35.773,88 euro. In dit geval varieert de totale prijs tussen 263.535 euro en 285.773 euro.