Je hebt eindelijk het huis van je dromen gevonden en hebt beslist om het te kopen? Dan begint het proces van het kopen van een huis hier. Hier komt natuurlijk heel wat bij kijken en er zijn verschillende stappen om te doorlopen voor je eindelijk in je stulpje kan intrekken. Eén van deze stappen is het ondertekenen van de verkoopovereenkomst. In deze blog leggen we je uit wat dat is en hoe je het moet ondertekenen.
Voorafgaand aan een verkoopovereenkomst: een bod doen
Als je eenmaal jouw droomhuis heeft gevonden, het meerdere keren hebt bezocht en een officieel bod hebt gedaan waar de verkoper mee akkoord is gegaan, dan gaat de verkoopovereenkomst van start. Maar wist je dat je als koper niet meer terug kan op het moment dat je een officieel bod hebt gedaan en de verkoper dat bod heeft geaccepteerd? Als je er toch nog even over wilt nadenken, niet de kans wilt lopen dat iemand anders het koopt, dan kan je een optie nemen op de woning. Door een optie te nemen, vraag je aan de verkoper om het huis voor een bepaalde tijd voor jou te reserveren. De verkoper is echter niet verplicht hierop in te gaan, of kan een bepaalde som hiervoor vragen. Als je echter helemaal zeker bent dat je het huis wilt kopen dan kan je een officieel openingsbod doen op de woning. Zodra de verkoper hiermee akkoord gaat, wordt dit een bindende afspraak en ga je over naar het opstellen van de verkoopovereenkomst.
Wat is een verkoopovereenkomst?
Een verkoopovereenkomst, ook wel een ‘’onderhandse verkoopovereenkomst’’ of een ‘’verkoopbelofte’’ genoemd, is een overeenkomst tussen verkoper en koper waarin de prijs en verkoopwaarden van het onroerend goed (bijvoorbeeld een bestaande woning of een investeringspand) worden vastgelegd. Dit betekent dat zodra beide partijen instemmen voor deze overeenkomst, de verkoper zich ertoe verbindt om het goed te verkopen, ook al is er nog geen notaris in het spel. Je hebt vanaf nu vier maanden om dit contract te laten authenticeren bij de notaris tot een notariële akte, dit wil zeggen het officieel maken van de onderhandse verkoopovereenkomst.
De voorlopige koopovereenkomst is een definitieve overeenkomst die niet gemakkelijk kan worden herroepen. De voorwaarden en clausules van de koop moeten dus worden toegevoegd. Het wordt gewoonlijk binnen een maand na het bod ondertekend, zodat je de tijd hebt om zo nodig een lening af te sluiten bij de bank van jouw keuze.
Hoe verloopt een onderhandse verkoopovereenkomst?
De voorlopige verkoopovereenkomst bevat alle informatie met betrekking tot beide partijen (verkoper en koper), het onroerend goed en de prijs. Een notaris is van essentieel belang in deze stap. Elke partij doet een beroep op een notaris om bepaalde informatie met betrekking tot de aankoop van het onroerend goed te verzamelen.
De notaris van de verkoper is degene die het proces start. Hij verzamelt de gegevens betreffende de verkoper en stelt het ontwerpcompromis op, dat hij vervolgens aan de notaris van de koper overhandigt om het met de koper te bestuderen en zo nodig te wijzigen. De notaris van de koper verzamelt alle informatie met betrekking tot de koper, evenals de aard van de grond, de conformiteitsattesten voor de installaties van het huis, het kadastraal inkomen, erfdienstbaarheden, enz.
Deze periode van de verkoopovereenkomst tot aan de notariële akte mag niet langer dan vier maanden duren. Is dit wel het geval dan moet er een fiscale boete worden betaald. Deze termijn is er om fiscale redenen en heeft te maken met het feit dat de fiscus de belasting die verbonden is aan een verkoop op korte termijn wenst te innen.
Om je te beschermen tegen problemen in bepaalde situaties, is het van belang bepaalde informatie te specificeren:
- Je burgerlijke staat: alleenstaand, gehuwd, wettelijk samenwonend, gescheiden, weduwnaar
- Of je kinderen hebt
- Of je een eigen bedrijf hebt
- Hoe je het pand gaat financieren (via eigen vermogen of een hypothecaire lening)
Wat moet er ook zeker in de verkoopovereenkomst staan?
- De aangewezen notarissen
- Bestemming van het onroerend goed
- Datum van vrijgave van het huis
- Verkoopprijs en betaling
- De mogelijke sancties voor niet-naleving van het contract (door de koper of verkoper)
- De mogelijke opschortende voorwaarden (bijvoorbeeld het verstrekken van een hypothecaire lening)
- Stedenbouwkundige situatie (overstromingsgebied, verontreinigde bodem, enz.)
- Bezwaringen en verplichtingen die van invloed kunnen zijn op het onroerend goed (erfdienstbaarheden, hypotheken, huidige pacht, enz.)
- Te betalen belastingen en kosten, en datums.
- EPB-certificaat (energieprestatie van gebouwen) en de elektrische overeenstemming: dit is essentieel voor verkoop want zonder kan de notaris je de verkoopovereenkomst niet laten ondertekenen
- Lagere registratierechten (3% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië, onder voorwaarden)
- Verzekeringsclausule ‘accidenteel overlijden’: wanneer de koper voor de ondertekening van de authentieke akte zou overlijden door een ongeval, biedt deze clausule bescherming omdat de verkoopovereenkomst verplicht moet worden overgenomen door de erfgenamen.
Het compromis tekenen en de notariële akte
Zodra beide partijen het compromis tekenen is er geen weg meer terug en kan zowel als koper of verkoper de onderhandse verkoopovereenkomst niet meer ongedaan maken (zelfs niet in onderlinge overeenstemming). Daarom eist de notaris meestal een aanbetaling die gemiddeld tussen de 5% en 10% van de verkoop ligt. Dit document moet absoluut bij een notaris worden opgemaakt, omdat het daardoor juridische waarde krijgt en je bovendien kan profiteren van een gratis overlijdensverzekering bij ongeval (met een maximum van € 250.000) voor de periode tussen de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst en de ondertekening van de notariële koopakte, die verplicht blijft behalve in uiterst complexe en zeldzame situaties.
De notariële akte is de stap die volgt op de verkoopovereenkomst. Bij deze stap is de koper officieel de eigenaar van de woning.
