Prijs berekenen huis: Hoe groot is de woning die ik kan betalen?

Met de bovenstaande simulatietool kan je eenvoudig de maximale prijs berekenen van je huis. Hoeveel je woning mag kosten, hangt immers af van verschillende factoren:

• De regio van je huis: De registratierechten die je moet betalen op de aankoopprijs van je woning zijn verschillend in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.
• Je enige en eigen woning: Je kan genieten van een verlaging van de registratierechten als het je enige en eigen woning is en je dus geen tweede woning hebt. De kortingen verschillen per regio.
• Je inkomen: Je inkomen moet stabiel en toereikend zijn om een woonlening aan te kunnen gaan.
• Je eigen inbreng: De meeste banken willen dat je minstens 10 procent van de aankoopprijs zelf financiert. Je moet dus over voldoende eigen kapitaal beschikken.
• Kosten: De bank wil weten of je naast je woonkrediet ook nog andere leningen of kosten moet betalen.
• Rentepercentage: Hoe lager de rente, hoe goedkoper je kan lenen. Vergelijk gratis en snel de kredietgevers op TopCompare.be en kom je rentevoet te weten.
• Looptijd lening: De maandelijkse aflossingen en de hoogte van de rente worden beïnvloed door de looptijd.

Al deze factoren beïnvloeden hoeveel je kan lenen en beïnvloeden dus ook hoeveel je woning mag kosten. Je kan de prijs berekenen van je huis door al deze gegevens in te vullen in de simulatietool. Onderaan de tool zie je dan de maximale vastgoedprijs die jij kan betalen. Vervolgens kan je de simulatie starten voor het vergelijken van de aanbieders van hypothecaire leningen.

Net zoals bij ieder andere financiering moet je een aantal documenten voorleggen alvorens je aanvraag voor een woonlening wordt behandeld. De bank heeft die documenten nodig om na te gaan of je in aanmerking komt voor een lening. Je hebt op z’n minst de volgende documenten nodig:

• Identiteitskaart.
• Bewijs van inkomsten. Dit zijn bijvoorbeeld recente loonbriefjes wanneer je in loondienst werkt, of een winstberekening op basis van jaarrekeningen of facturen als je als zelfstandige werkt. De banken vragen aan werknemers doorgaans om de loonfiches van de jongste drie maanden voor te leggen.
• Verkoopovereenkomst. Wanneer je kredietgevers bezoekt, moet je nog geen verkoopovereenkomst hebben, maar zodra je de lening af wilt sluiten heb je die overeenkomst wel nodig. De kredietgever moet de garantie hebben dat het geld gebruikt wordt voor de aankoop van een woning of bouwgrond. De bank kan zich wel engageren tot een lening tegen een bepaalde rentevoet eenmaal ze een investeringsbewijs heeft, zoals een compromis of een aankoopbelofte getekend door de verkoper.
• Offertes en/of vergunningen. Dit is van toepassing wanneer je een hypothecair krediet aanvraagt om werken aan je woning, renovaties of een bouwproject te financieren. In sommige gevallen zal een raming volstaan.
• In sommige gevallen vragen ze de belastingaangiften van de afgelopen twee jaar.

Wanneer je bij een kredietgever aanklopt voor een financiering van je woning wil die natuurlijk weten wie jij bent. Om dit in goede banen te leiden hebben de banken de procedure ‘Know your customer’ ingericht. Op basis van een aantal gerichte vragen zal de bank onder meer nagaan waarom je een lening wilt afsluiten en wat je financiële situatie is. De kredietgevers proberen deze informatie te bekomen alvorens ze je een financiering geven:

• Leeftijd. Je moet ouder dan achttien jaar zijn om een lening aan te kunnen vragen.
• Woonplaats. Veel banken verkiezen dat je in België woont wanneer je een lening afsluit.
• Inkomen. Als je een stabiel en toereikend inkomen hebt, weet de bank dat ze op je kan rekenen voor de maandelijkse terugbetaling.
• Uitgaven. Op basis van je uitgaven en vaste lasten, berekent de bank je terugbetalingscapaciteit (de mate waarin je de lening kunt terugbetalen).
• Eigen kapitaal. Als je gespaard hebt, kan je (een deel van) dat bedrag gebruiken voor de aankoop van je huis, waardoor je minder hoeft te lenen.
• Eventuele schulden. Als je schulden hebt, is dit voor de bank niet per definitie een reden om een hypothecair krediet te weigeren. Een persoonlijke lening die je eerder hebt afgesloten, is in feite ook een soort schuld. Sommige banken zullen oordelen dat het risico te groot is als je met wanbetalingen staat geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP) van de Nationale Bank van België (NBB). De kans is dan te groot dat je de hypothecaire lening niet af kan lossen. De banken zijn verplicht dit register te raadplegen alvorens ze een woonlening toekennen.

Een financiering van je woning is natuurlijk niet gratis. De kredietgever vraagt immers een vergoeding in de vorm van interesten. Die interesten zitten vervat in de maandelijkse aflossingen. Het prijskaartje van je woonlening is afhankelijk van uiteenlopende factoren. De banken kijken onder meer naar deze factoren om te bepalen of je in aanmerking komt voor een lening en wat het rentepercentage is:

• De looptijd: Het rentepercentage wordt afgestemd op de looptijd van de lening. Het rentepercentage loopt op naarmate je de terugbetaling van de lening spreidt over een langere periode.
• De quotiteit: Dit is de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van de woning. Hoe hoger de quotiteit, hoe meer je leent. De banken belonen de mensen die zelf een deel van de woning financieren met een lagere rentepercentage. Een lagere quotiteit resulteert dus in een goedkopere financiering.
• Je loon: Hoe hoger het loon, hoe meer je maandelijks kan afbetalen. Mensen met een hoger loon, kunnen daarom betere voorwaarden afdwingen bij de kredietgever.
• Aantal bankproducten dat je afsluit: Bij veel kredietgevers krijg je een korting op het tarief als je samen met je woonlening andere bankproducten afsluit bij dezelfde bank of één van de partners, zoals een brand- en schuldsaldoverzekering.
• Aantal kredietnemers: Een koppel zal een veel aantrekkelijker tarief krijgen dan een alleenstaand persoon. De terugbetaling wordt gedragen door meerdere personen en dit houdt minder risico’s in voor de kredietgever.
• De marktrente: Als consument heb je geen impact op de marktrente. De banken baseren zich op de rente op de financiële markten om te bepalen welke richting ze uitgaan met hun tarieven.

Zoals we hierboven hebben beschreven, kijken de banken naar allerhande factoren om te bepalen hoeveel je kan lenen. Daarenboven houden de banken zich aan een aantal richtlijnen opgelegd door de Nationale Bank van België (NBB).

Zo wordt er bij mensen die een lening afsluiten voor hun eerste woning een voorkeur gegeven aan een quotiteit van 90 procent. Dat betekent dat het leenbedrag niet meer mag bedragen dan 90 procent van de waarde van de woning. Volgens de richtlijnen van de NBB mag er in 35 procent van de gevallen afgeweken worden van die regel. In 5 procent van de gevallen is een quotiteit van meer dan 100 procent toegestaan. Al behoren hypothecaire leningen met een quotiteit van 125 procent tot het verleden. Veel banken zullen je dan ook vragen om op z’n minsts de registratierechten en de notariskosten zelf te financieren.

De regels zijn strenger voor wie een tweede woning koopt. In dat geval kunnen de banken eisen dat je minstens 20 procent van de woning zelf financiert. Voor 10 procent van de financieringen die aan die categorie worden toegekend, mag de quotiteit 90 procent bedragen. Wie een tweede woning wenst te kopen, beschikt dus best al over een stevig spaarpotje.

Laatst herzien: 30 december 2021

Auteur: Sien Droeshout

Elke dag opnieuw verdiep ik mij in de allerlaatste nieuwtjes van de financiële wereld. Alleen zo kan ik mensen op een duidelijke manier informeren over financiële producten, én hen helpen de beste keuzes te maken.